REABILITAR E CONSTRUIR CASAS VAI MESMO FICAR MAIS SIMPLES A PARTIR DE SETEMBRO

A partir de setembro, reabilitar e construir casas em Portugal vai mudar e muito.

A construção de habitação em Portugal sempre foi um percurso lento, burocrático e desigual entre municípios. Projetos que deveriam avançar em meses arrastam‑se por anos, travando investimento, encarecendo obra e bloqueando a resposta à crise habitacional.  

Mas a partir de 1 de setembro de 2026, entra em vigor um novo diploma que altera profundamente o Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE). E o impacto será imediato para proprietários, investidores, mediadores, projetistas e autarquias.

Através deste artigo vamos explicar, de forma clara e prática, o que muda, para quem muda e como estas alterações podem transformar o mercado imobiliário.

1. Comunicação Prévia passa a ser realmente… prévia

Até agora, mesmo na comunicação prévia, as Câmaras verificavam documentos antes do início da obra. Era uma verificação formal, mas consumia semanas ou meses e variava muito de município para município.

Com o novo regime:

- O promotor entrega tudo de uma só vez.  

- Não há verificação prévia da Câmara.  

- A obra pode começar imediatamente após a entrega.  

- A responsabilidade passa totalmente para:

  - Promotor  

  - Projetista  

  - Diretor de obra  

Isto elimina o "limbo administrativo" que travava centenas de projetos.

2. Terrenos com PIP completo tornam‑se ativos premium

O diploma reforça o papel da Informação Prévia (PIP). Se o PIP incluir todos os parâmetros urbanísticos relevantes,  alinhamentos, cérceas, número de pisos, área de construção, usos, demolições, cedências, etc. então:

👉 A obra fica automaticamente isenta de licença e de comunicação prévia.

Ou seja:

- Quem obtiver um PIP completo não volta à Câmara.  

- Pode avançar diretamente para a construção.  

- O terreno passa a ter valor acrescentado, porque traz consigo uma "garantia de edificabilidade".

No mercado, isto muda tudo: a discussão deixa de ser no balcão da autarquia e passa a ser na negociação do terreno.

3. Reconstruções sem licença, mesmo em zonas de proteção

Esta é uma das mudanças mais disruptivas.

O diploma define “reconstrução” como a reposição do último estado válido do edifício, mantendo:

- Dimensões das fachadas  

- Relação entre vãos  

- Corpos salientes  

- Cobertura  

E determina que:

👉 Todas as obras de reconstrução ficam isentas de licença e de comunicação prévia.

Incluindo:

- Intervenções estruturais  

- Alterações totais no interior  

- Obras em zonas de proteção de imóveis classificados  

O que não pode mudar é o “envelope” exterior.

Para quem trabalha em reabilitação urbana, sobretudo em centros históricos, isto representa uma aceleração sem precedentes.

 

4. Mas há limites: quando é que continua a ser preciso licença?

O diploma é claro:

- Se houver aumento de área ou volume, já não é reconstrução → é ampliação, e exige licença.  

- Se houver alterações ao projeto depois da obra, é obrigatório um procedimento de legalização definido pelo município.

Estas regras travam abusos que se tornaram comuns: obras que começavam como “reconstrução” e acabavam maiores do que o permitido.

5. Pressão sobre as Câmaras Municipais

Para que a comunicação prévia funcione, os parâmetros urbanísticos têm de estar definidos em:

- Plano de pormenor  

- Unidade de execução  

- Operação de loteamento  

- Ou zonas urbanas consolidadas (onde a nova construção não ultrapasse a altura dominante do arruamento)

Isto vai obrigar muitos municípios a acelerar o planeamento.  

Os que já têm planeamento atualizado verão processos a desbloquear de imediato.

6. Impacto no mercado imobiliário

As mudanças têm efeitos diretos:

✔ Aceleração da oferta  

Menos burocracia significa mais projetos a avançar.

✔ Redução de incerteza  

O maior entrave dos promotores, o tempo de licenciamento, é drasticamente reduzido.

✔ Valorização de terrenos  

Um PIP completo passa a ser quase tão valioso como uma licença.

✔ Impulso à reabilitação  

Centros históricos e zonas antigas tornam‑se mais atrativos para investimento.

✔ Transferência de responsabilidade  

O Estado fiscaliza a posteriori; o privado assume o risco jurídico.

Quando entra em vigor?

O diploma entra em vigor a 1 de setembro de 2026, três meses após a sua publicação em Diário da República .

Conclusão

Portugal dá um passo decisivo para modernizar o licenciamento urbano.  

O novo regime não resolve todos os problemas, mas reduz tempo, incerteza e burocracia, três fatores que há décadas travam a construção de habitação.

Para quem atua no setor imobiliário, este diploma não é apenas uma mudança legal: é uma oportunidade estratégica.

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