A TRIBUTAÇÃO EM SEDE DE IMT (Imposto sobre Transmissões Onerosas de Imóveis)

Com a reforma da tributação do património em 2003, o IMT veio substituir o imposto municipal de SISA.

O IMT alargou a base de incidência a negócios jurídicos que embora anteriores ou laterais à formalização de contratos translativos de imóveis, têm um resultado económico equivalente, mas não estavam anteriormente sujeitos a tributação.

Manteve as isenções que já vigoravam, incide sobre o valor constante do ato ou contrato ou sobre o valor patrimonial tributário (VPT) dos imóveis consoante o que for maior (artigo 12 nº1 do CIMT), reduziu os valores nominais das taxas e o objetivo da sua criação é a redução da fuga fiscal.

Segundo o artigo 2 nº1 do CIMT, o IMT incide sobre as transmissões, a título oneroso do direito de propriedade ou de figuras parcelares desse direito, sobre bens imóveis localizados em território nacional.

O conceito de transmissão onerosa do direito de propriedade é entendido em termos substantivos e não formais, podendo, em alguns casos, abranger promessas de compra e venda, arrendamentos, aquisições de partes sociais, cessação da posição contratual, permutas, entradas de sócios, etc.

Os nº 2, nº3 e nº5 do artigo 2 do CIMT, refere ainda, nas suas várias alíneas outras situações sujeitas a IMT.

Relativamente à sua incidência subjetiva, importa o artigo 4 do CIMT. O IMT será devido pelos adquirentes dos bens imóveis.

Relativamente às Taxas (artigos 17 a 18 do CIMT), para as transmissões de prédios urbanos destinados exclusivamente a habitação o valor é de 4% (atualização do OE2023), sendo que, só é devido IMT se o valor sob o qual incide for superior a 97 064 (antes era 93 331), ou seja, até esse valor há isenção. Para aquisições de prédios rústicos a taxa atual é de 5% e para outro tipo de prédios urbanos 6,5%. Se o adquirente tiver o seu domicílio em paraíso fiscal a taxa está nos 10%.

Segundo o artigo 17 nº5 do CIMT, no geral, não é aplicável qualquer isenção ou redução de taxa.

A liquidação do IMT é feita antes do ato ou facto translativo dos bens (artigo 22 nº1 do CIMT) e deve ser pago no próprio dia da liquidação ou no 1º dia útil seguinte, sob pena de esta ficar sem efeito.

As possíveis isenções encontram-se previstas nos artigos 6 a 10 do CIMT.

Esta situação segue a regra geral explicada acima.

- Contrato-promessa com cláusula de cedência de posição contratual e sucessivas cedências de posição contratual (artigo 2 nº3 do CIMT): quando existe a celebração de um contrato-promessa de aquisição e alienação de bens imóveis, em que seja clausulado no contrato ou posteriormente, que o promitente adquirente pode ceder a sua posição contratual a terceiro ou uma cessação de posição contratual no exercício do direito conferido, pelo mesmo tipo de contrato-promessa.

Neste caso, o imposto é devido pelo primitivo promitente adquirente e por cada um dos sucessivos promitentes adquirentes.

O imposto incidirá apenas sobre a parte do preço paga pelo promitente adquirente ao promitente alienante ou pelo cessionário ao cedente.

Relativamente à taxa o seu valor é o que corresponder à totalidade do preço acordado no contrato, não lhe sendo aplicável qualquer redução ou isenção.

A liquidação do imposto deve ser feita antes da celebração do contrato-promessa ou antes da cessação da posição contratual (artigo22 nº2). Sempre que o contrato definitivo venha a ser celebrado com um promitente adquirente, terceiro cessionário, procurador ou substabelecido, o que já foi pago é tido em conta, ou seja, abate-se o IMT já pago (artigo 22 nº3).

O IMT deve ser pago no próprio dia da liquidação ou no 1º dia útil seguinte.

- Cedência da posição contratual sem cláusula prévia: Cedência da posição contratual ou ajuste de revenda, por parte do adquirente num contrato-promessa de aquisição ou alienação, vindo o contrato definitivo a ser celebrado entre o primitivo promitente alienante e o terceiro.

O IMT será devido pelos adquirentes dos bens imóveis, havendo exceções mencionadas na al. g) do artigo 4 do CIMT.

Algumas figuras em especial:

- Contrato-promessa com tradição do Imóvel (artigo 2 al. a) do CIMT): Trata-se de promessas de aquisição e de alienação, logo que verificada a tradição do bem para o promitente adquirente, ou quando este já esteja a usufruir do bem. Exceto se se tratar de uma aquisição para habitação própria e permanente.

O valor tributável será o valor total do contrato ou o VPT do imóvel, consoante o que for maior.

As taxas aplicáveis são as gerais, mencionadas acima, e não é aplicável qualquer isenção.

Deve ser pago no prazo de 30 dias a contar da data da celebração do contrato definitivo ou no prazo de 30 dias a contar da data da decisão que não reconheceu direito à exclusão quando o interessado estiver na situação da al. G) do artigo 4 do CIMT.

- Procurações irrevogáveis e respetivo substabelecimento: Neste caso, por renúncia ao direito de revogação ou cláusula de natureza semelhante, o representado deixa de poder revogar a procuração.

O imposto será devido pelo procurador ou por quem tiver sido substabelecido, não sendo aplicável qualquer isenção ou redução de taxa.

O valor tributável será também o constante do ato ou contrato ou o VPT, consoante o que for maior.

As taxas respeitam a regra geral e, também, não há qualquer redução ou isenção das mesmas.

- Permuta de imóveis: São sujeitas a IMT as permutas, devidas pela diferença declarada de valores ou pela diferença entre os valores patrimoniais tributários, consoante o que for maior.

O imposto será devido pelo permutante que receber os bens de maior valor.

Nas permutas de bens imóveis, a base da liquidação é a diferença declarada de valores, quando superior à diferença entre os valores patrimoniais tributários.

As taxas aplicáveis correspondem aos valores gerais, mas aqui poderá haver reduções ou isenções.

A liquidação de IMT precede o ato ou facto translativo dos bens e deve ser pago no próprio dia ou no 1º dia útil seguinte, sob pena de esta ficar sem efeito.

Prédios para revenda

Importa ainda referir que a aquisição de prédios para revenda beneficia de uma isenção, exposta no artigo 7 do CIMT, desde que se verifique ter sido apresentada antes da aquisição, a declaração prevista no artigo 112 do CIRS ou no artigo 109 do CIRC, consoante o caso.

A isenção prevista não prejudica a liquidação nem o pagamento do imposto, salvo se se reconhecer que o adquirente exerce normal e habitualmente a atividade de comprador de prédios para revenda. Neste caso, deve comprovar o seu exercício no ano anterior mediante certidão passada pelo serviço de finanças competente, devendo estar mencionado se no ano anterior, foi adquirido para revenda ou revendido algum prédio, adquirido para esse fim.

Se o prédio tiver sido revendido sem ser novamente para revenda, no prazo de três anos, e haja sido pago imposto, este é anulado pelo chefe de finanças competente, a requerimento do interessado, desde que acompanhado do documento comprovativo da transação.

A liquidação e o pagamento terão de ser executados no próprio dia da outorga notarial da procuração ou do substabelecimento e antes da sua assinatura ou no 1º dia útil seguinte. Caso o prédio venha a ser adquirido pelo procurador ou substabelecido, o que já foi pago é tido em conta.

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À Teixeira de Almeida, Unipessoal Lda, foi emitida licença para o exercício da atividade de mediação imobiliária nº 12227-AMI a 10/5/2016.

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Denominação: Teixeira de Almeida, Unipessoal Lda

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