Como já exposto anteriormente, as Tabelas relativas às Taxas a pagar por transmissões de prédios urbanos destinados exclusivamente à habitação, para aquisição de outro tipo de prédios urbanos, para aquisição de prédios rústicos e quando o adquirente tem domicílio fiscal em paraíso fiscal, foram atualizadas no presente ano de 2023.
Exemplo: Atualmente, as taxas de IMT para prédios adquiridos com fim à habitação própria e permanente, são inferiores às dos imóveis de habitação para outros fins (secundária ou arrendamento).
Isso está implícito no valor da parcela a abater em cada escalão, que passa a ser menor na segunda tabela.
Também não existe patamar de isenção na segunda categoria de prédios urbanos.
No entanto, nos imóveis de habitação própria, o escalão que for até ao valor de 97.064 € está isento de IMT (no ano de 2022 o valor era 93.331 €).
Tabela referente a prédio urbano ou fração para habitação própria e permanente:
Tabela referente a prédio urbano ou fração para habitação com outros fins:
Posto isto, surge uma questão: como podemos calcular o IMT nas diferentes situações?
Para cálculo do IMT a pagar sobre um imóvel devem ser seguidos os seguintes passos:
1. Entre o valor da aquisição e o valor patrimonial tributário (VPT) do imóvel tem de se escolher o valor mais alto (presente na caderneta predial), porque é sobre ele que vai incidir o IMT;
2. De seguida, escolhesse o escalão onde se encaixa esse valor na tabela respetiva: ou habitação própria e permanente ou habitação secundária;
3. Por fim, aplica-se a taxa desse escalão e subtrai-se o valor da "parcela a abater".
Irá encontrar-se assim o valor do IMT.
Um pequeno exemplo para perceber melhor:
Um Imóvel para habitação própria e permanente (continente) em que o preço de venda é de 250.000 € (o que vai constar da escritura) e o VPT é de 181.500 €:
- Seleciona-se o preço de venda, porque é superior ao VPT: 250.000 €;
- Escalão: "+ de 181.034 € até 301.688 €" da tabela de habitação própria no continente;
- IMT = 250.000 € x 7% - 9.545,18 € = 7.954,82 €.
Imóvel para casa de férias (continente): valor de venda 650.000 € e VPT de 400.000 €
- Valor de incidência do IMT: 650.000 € (porque é superior ao VPT);
- Escalão "+ de 603.289 € até 1.050.400 €" da Tabela para prédio urbano ou fração para habitação com outros fins;
- IMT = 650.000 € x 6% = 39.000 €
Numa situação de permuta de imóveis, o IMT aplicar-se-á também à maior das diferenças:
- Entre o valor de venda (declarado) do imóvel 1 e do imóvel 2.
- Entre o VPT do imóvel 1 e o VPT do imóvel 2.
Um exemplo:
Imóvel 1: valor declarado de 200.000 € e VPT de 110.000 €
Imóvel 2: valor declarado de 300.000 € e VPT de 150.000 €
Diferença de valor declarado: 100.000 €
Diferença no VPT: 40.000 €
IMT incide sobre a diferença entre o valor declarado dos 2 imóveis, porque é superior
IMT = 100.000 x 2% - 1.941,28 € = 58,72 €
O que é a parcela a abater no cálculo do IMT
A "parcela a abater" substitui o cálculo com duas taxas (marginal e média) descrito no n.º 3 do art.º 17.º do Código do IMT.
Cada um dos escalões apresentados acima tem uma taxa marginal e uma taxa média. O CIMT descreve o método de aplicação das duas taxas, obrigando a "partir" o valor em causa em 2 partes distintas.
No entanto, é complexo fazer essa partição.
As duas taxas existem porque o IMT é um imposto progressivo, tal como o IRS e outro método levar-nos-ia a um cálculo ainda mais complicado. Seria o de partir o valor do nosso imóvel em todos os escalões em que ele cabe e aplicar a respetiva taxa marginal, o que também reflete o caráter progressivo do IMT.
É que, como em qualquer imposto progressivo, o valor não é todo tributado à mesma taxa. A lógica é a de uma repartição do valor a tributar por escalões sucessivos, em que a taxa de tributação vai sendo mais gravosa à medida que subimos nos escalões.
A parcela a abater simplifica o cálculo, quer pelo método sugerido no CIMT, quer pelo método escalão a escalão.
A Autoridade Tributária chama a estas tabelas, as "Tabelas práticas do IMT", que também existem para o IRS.
Nos escalões de taxa única (6% e 7,5%), não há parcela a abater, pois a taxa é única, sendo aplicada diretamente, para qualquer valor compreendido naqueles intervalos.
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À Teixeira de Almeida, Unipessoal Lda, foi emitida licença para o exercício da atividade de mediação imobiliária nº 12227-AMI a 10/5/2016.
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