LOCAÇÃO DE ESTABELECIMENTO COMERCIAL

A locação de estabelecimento comercial ou industrial é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de um estabelecimento comercial, mediante retribuição (artigo 1022º do Código Civil).
O contrato de locação deve ser reduzido a escrito e assinado pelas partes.

Caso a forma escrita não seja cumprida o contrato é nulo (artigo 294º do Código Civil) e, neste caso, o locatário fica a dever ao locador a retribuição acordada enquanto subsistir a exploração do estabelecimento por parte do primeiro.
Caso o locador do estabelecimento comercial seja arrendatário do imóvel ou do prédio onde funciona o estabelecimento comercial, a Lei dispõe expressamente que a transferência do gozo e fruição do imóvel operada pelo contrato de locação de estabelecimento comercial não depende de autorização ou consentimento por parte do senhorio (artigo 1109º do Código Civil, nº 2, 1ª parte).
Porém, a Lei determina expressamente que a transferência de gozo e fruição do imóvel operada pelo contrato de locação de estabelecimento deve ser comunicada ao senhorio no prazo de 30 dias a contar da data da celebração do contrato (artigo 1109º do Código Civil, nº 2, 2ª parte).
Se essa comunicação não for feita, o contrato é ineficaz para o senhorio, que poderá resolver o contrato de arrendamento que celebrou com o arrendatário do imóvel onde funciona o estabelecimento, desde que a falta de comunicação, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento [(cfr. artigo 1083º, nº 2 al. e)]
Relativamente ao prazo, as partes convencionam livremente a duração do contrato de locação de estabelecimento comercial. 
Poderá ter um prazo certo (por exemplo, de 2 anos) ou ser de duração indeterminada (cfr. artigo 1110º, nº 1, aplicável por força do artigo 1109º, nº 1).
O regime legal supletivo (aquele que se aplica no caso de as partes nada terem convencionado) é o de que o contrato se considera celebrado a termo certo, pelo período de cinco anos (artigo 1110º, nº 2, aplicável por força do artigo 1109º, nº 1).
Contudo, se o locador do estabelecimento for arrendatário do imóvel ou do prédio onde funciona o estabelecimento e o respetivo contrato de arrendamento durar menos de cinco anos, deve entender-se que o contrato de locação de estabelecimento tem o mesmo prazo do contrato de arrendamento.
No caso do locador do estabelecimento não ser o proprietário do imóvel arrendado e de, por conseguinte, estarem envolvidos três sujeitos de Direito, pessoas singulares ou coletivas, concretamente:
– O senhorio (proprietário) do imóvel onde funciona o estabelecimento;
– O arrendatário do imóvel onde funciona o estabelecimento; e,
– O locatário do estabelecimento comercial.
Considera-se que não há locação de estabelecimento comercial se, quando o negócio foi celebrado:
a) a transmissão não foi acompanhada da transferência, em conjunto, das instalações, utensílios, mercadorias ou outros elementos que integram o estabelecimento; ou
b) havia a intenção de exercer, no imóvel onde funciona o estabelecimento, outro ramo de comércio ou indústria ou, de um modo geral, dar ao imóvel um destino diferente:
– Quer tenha havido intenção de criar um estabelecimento novo no mesmo espaço arrendado, com eventual aproveitamento dos bens do estabelecimento velho, por exemplo, se o locatário transformou um café snack-bar num restaurante;
– Quer tenha havido a intenção de usar o imóvel para fins não empresariais, por exemplo, destiná-lo à habitação (cfr. artigo 1112º, nº 2, aplicável com as necessárias adaptações ao contrato de locação de estabelecimento comercial por força do artigo 1109º, nº 1 ambos do Código Civil).
Consequências da não qualificação como locação de estabelecimento comercial:
A consequência da não determinação de locação de um estabelecimento comercial é o subarrendamento não autorizado.
Considerando-se que se não houve verdadeiramente locação, houve cedência de gozo e fruição do imóvel onde funciona o estabelecimento, ou seja, significa que existe um subarrendamento.
Se o senhorio não der, de forma expressa ou tácita, a sua autorização ou consentimento ao subarrendamento (por exemplo, receber a renda do subarrendatário), a sua realização é ilícita.
Nesse caso, o senhorio pode resolver o contrato com fundamento em subarrendamento não autorizado (cfr. artigos 1038º al. f), 1049º, 1083º, nº 2 al. e), 1088º e/ou 1112º, nº 2, este último aplicável por força do artigo 1109º, nº 1 e nº2).

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À Teixeira de Almeida, Unipessoal Lda, foi emitida licença para o exercício da atividade de mediação imobiliária nº 12227-AMI a 10/5/2016.

ELEMENTOS DE IDENTIFICAÇÃO E DESCRIÇÃO DA ATIVIDADE DO INTERMEDIÁRIO DE CRÉDITO:

Denominação: Teixeira de Almeida, Unipessoal Lda

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