AQUISIÇÃO DE IMÓVEL COM INQUILINO

A última alteração ao Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), em 2019, trouxe proteção reforçada aos inquilinos, na perspetiva de dar mais estabilidade ao arrendamento.
Seja para investimento ou para habitação própria permanente, se optar por comprar casa com inquilino e contrato de arrendamento em vigor, deve pedir uma cópia do contrato para analisar.

Primeiro que tudo, tem de saber que a lei dita que os contratos têm de ter um prazo mínimo de um ano e têm como renovação obrigatória o prazo de três anos.
Portanto, se o contrato for recente, a não ser que chegue a acordo com o inquilino, dificilmente vai conseguir usufruir da casa antes desse tempo.
Mesmo quando não há um contrato escrito, este é válido, mas o inquilino tem de provar que vive lá e paga renda há pelo menos seis meses. Desta forma, passa a estar inserido no arrendamento de duração indeterminada.
Caso expresse interesse em comprar casa com inquilino, saiba que o arrendatário tem o direito de preferência quando se tratar de uma compra. Só se o mesmo não puder ou não quiser comprar o imóvel, é que a venda fica aberta a terceiros, sendo que, o valor de venda da casa deve ser igual ou superior ao que foi comunicado ao inquilino.
Se pretender usar a casa para habitação própria ou dos primeiros descendentes, incorre na obrigação de pagar o valor de um ano de renda ao inquilino.
Além disso, não pode ter habitação própria no mesmo concelho e tem de ser senhorio do imóvel há mais de dois anos.
A comunicação ao inquilino deve ser feita com a antecedência definida por lei e incluir a razão da cessação e a data pretendida para desocupação.
Se o seu objetivo é demolir o prédio ou fazer obras profundas, a denúncia só é possível se dessas obras resultar um local com características diferentes, e onde não seja possível manter o arrendamento.
Terá de comunicar a denúncia do contrato ao inquilino com pelo menos seis meses de antecedência, e ainda terá de juntar um comprovativo da fiscalização prévia da obra, ou o comprovativo de que não necessita. Será também necessário o termo de responsabilidade do autor do projeto em como é necessária a desocupação do imóvel.
Por outro lado, pode chegar a acordo e pagar a indemnização correspondente a um ano de renda e garantir o realojamento em condições semelhantes às que tem o inquilino no seu imóvel.
Contudo, se resolver adiar a obra saiba que só o poderá fazer até seis meses, caso contrário terá de pagar ao inquilino uma indemnização correspondente a 10 anos de renda. A notificação ao arrendatário deve ser efetuada por escrito com o mínimo de seis meses de antecedência, juntamente com o comprovativo da fiscalização prévia da obra.
Se não falta muito para o contrato de arrendamento acabar e, como novo proprietário, deseja denunciá-lo, saiba que deve respeitar os prazos de comunicação:
- 240 dias de antecedência para contratos de seis ou mais anos;
- 120 dias para contratos entre um e seis anos;
- 60 dias para contratos de menos de um ano.
No caso de comprar casa com inquilinos que tenham mais de 65 anos ou sejam portadores de deficiência, e cujos contratos sejam anteriores a 1990, não pode obrigar à desocupação. O mesmo verifica-se para arrendatários que vivam há mais de 15 anos no imóvel.
O contrato só pode ser denunciado se ambas as partes alcançarem um acordo ou se pretender demolir ou realizar obras profundas na habitação.
Se desejar comprar casa com inquilino para continuar a disponibilizá-la para arrendamento, evita muitas das preocupações que temos vindo a verificar. A nova lei do arrendamento oferece benefícios aos senhorios, tais como uma tributação mais leve, de modo a fomentar o arrendamento de longa duração.
Verificar a duração do contrato em vigor é fundamental se pensa comprar casa com inquilino. Normalmente, o prazo máximo para um contrato de arrendamento é de 30 anos. Porém, pode verificar-se o Direito Real de Habitação Duradoura.
Este direito possibilita que os inquilinos residam permanentemente numa habitação, pagando para isso uma caução inicial e uma prestação mensal.
Se o arrendatário cumprir constantemente estas obrigações, a denúncia do contrato só se afigura possível se ambas as partes concordarem.
É obrigatório que exista um contrato de arrendamento escrito entre o inquilino e o proprietário, embora nem todas as pessoas atentem a este dever. Se antes de comprar casa com inquilino averiguar que não existe um contrato escrito, então o arrendatário tem de provar que reside na habitação e que paga renda há seis meses ou mais. Adicionalmente, o contrato passa a inserir-se no arrendamento de duração indeterminada.

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À Teixeira de Almeida, Unipessoal Lda, foi emitida licença para o exercício da atividade de mediação imobiliária nº 12227-AMI a 10/5/2016.

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Denominação: Teixeira de Almeida, Unipessoal Lda

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