CONTRATO DE PERMUTA DE IMÓVEIS

A permuta de bens imóveis, ou “troca de casa”, ganha cada vez mais importância no mercado imobiliário. Vamos explicar quais as principais características e requisitos legais do contrato de permuta de imóveis, como se processa a sua celebração, os cuidados a ter e quais as potenciais vantagens para os proprietários.

O QUE É UM CONTRATO DE PERMUTA DE IMÓVEIS?
Um contrato de permuta é um contrato oneroso através do qual duas partes transmitem, de forma recíproca e simultânea, os seus direitos sobre determinados bens que, por força desse contrato, passam a integrar o património das respetivas contrapartes. Apesar de ser um tipo de contrato frequentemente usado, muitas vezes designado por “troca de casas”, trata-se de um contrato atípico, não estando previsto ou regulado pela lei, tendo por base a liberdade contratual das partes envolvidas.
Este tipo de contrato encontra-se sujeito à forma que for exigida para a transmissão dos bens permutados, pelo que, no caso da permuta de bens imóveis, o contrato encontra-se sujeito a exigências especiais de forma, devendo ser celebrado por escritura ou documento particular autenticado.
Importa salientar que os direitos permutados não necessitam de ser idênticos, nem que haja correspondência entre o valor dos bens permutados, pelo que, no caso da troca de bens imóveis, não será necessário que exista qualquer semelhança em termos de preço, tipologia ou localização.
Como exemplo, se um imóvel estiver avaliado em 150.000 euros será sempre possível este ser permutado por um outro avaliado em 90.000 euros mediante o pagamento da diferença de 60.000 euros.
COMO FUNCIONA A PERMUTA DE IMÓVEIS?
Uma condição prévia e essencial para proceder à permuta de imóveis é naturalmente, ser proprietário de um imóvel. Assegurada tal condição, haverá então que encontrar um proprietário que esteja disponível para celebrar um contrato de permuta e os imóveis sejam do interesse de ambas as contrapartes.
Encontrar interessados neste tipo de negócio poderá ser difícil, uma vez que a permuta de imóveis ainda tem pouca expressão em Portugal comparativamente com outros mercados. Contudo, têm vindo a ser criados diversos instrumentos que visam facilitar o encontro entre proprietários, nomeadamente “bolsas de permuta” geridas por empresas de mediação imobiliária, grupos de redes sociais dedicados a este tipo de negócio e até a simples pesquisa da palavra “permuta” poderá ajudar eventuais interessados neste tipo de negócio.
Assim que for alcançado um acordo entre os proprietários, é recomendável, na maioria dos casos, que haja lugar à celebração de um contrato promessa, no qual as partes estabeleçam e se vinculem aos termos e condições acordados - o valor atribuído a cada um dos imóveis, a data em que o negócio definitivo será celebrado, cláusula penal em caso de incumprimento de uma das partes, etc.
À semelhança do que acontece no  Contrato Promessa Compra e Venda, neste contrato promessa deve também constar o reconhecimento presencial das assinaturas dos promitentes.
Caso os proprietários interessados em realizar uma permuta de imóveis tenham contraído crédito habitação e estes se encontrem onerados com hipotecas, deverão informar os respetivos bancos. Esta poderá ainda ser uma oportunidade para renegociar as condições de financiamento. Em qualquer caso, os bancos envolvidos terão de ser informados para que possam entregar o distrate de hipoteca, caso seja necessário ou, em alternativa realizarem os registos provisórios das novas hipotecas.
Por fim, a permuta encontra-se sujeita à forma que for exigida para a transmissão dos bens permutados, pelo que no caso dos bens imóveis esta dever-se-á realizar por escritura pública ou documento particular autenticado. Caso haja uma diferença de valores entre os imóveis permutados haverá lugar ao pagamento de IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) e Imposto Selo, sendo o imposto devido pela parte que receber o bem de maior valor.
VANTAGENS DE TROCA DE CASAS
A permuta de bens imóveis apresenta vantagens dependendo do caso concreto.

Nas partilhas de heranças / Compropriedade e em situações de compropriedade resultante de partilhas em que os herdeiros fiquem com a proporção das suas quotas em mais que um imóvel, a permuta de quotas permitirá que ambos adquiram a propriedade plena dos imóveis. Por exemplo: dois irmãos que sejam coproprietários de dois imóveis em partes iguais (50% / 50%) poderão permutar as suas quotas de forma que cada um se torne proprietário exclusivo de um dos imóveis.

No Financiamento bancário para uma permuta o preço de aquisição é totalmente ou parcialmente pago pela entrega de um imóvel, pelo que não será necessário pedir financiamento bancário ou, a haver, não será significativo, algo que poderá ser uma alternativa para quem tenha dificuldade em obter um crédito habitação.

O CRÉDITO À HABITAÇÃO MUDA NA PERMUTA? E OS IMPOSTOS?
O não pagamento ou redução significativa de impostos acontece tanto no Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis e Imposto de Selo.
O IMT é o imposto que incide sobre as transmissões, a título oneroso, do direito de propriedade ou de figuras parcelares desse direito, sobre bens imóveis situados no território nacional. Regra geral é o imposto mais dispendioso aquando da compra de bens imóveis.
O IMT varia de acordo com o valor de aquisição do imóvel ou valor patrimonial tributário, do tipo de habitação (urbana ou rústica), residência do comprador e finalidade, sendo que a taxa aplicável varia entre 1% a 8%  exceto se o adquirente tiver domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante da lista aprovada por portaria do Ministro das Finanças ou for uma entidade dominada ou controlada, direta ou indiretamente, por entidade que tenha domicilio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante da lista aprovada por portaria do Ministro das Finanças.
Enquanto num contrato de compra e venda de bens imóveis a taxa de IMT é calculada e aplicada tendo por base o valor de escritura ou o valor patrimonial tributário, (dependendo do qual for mais elevado), no caso da permuta de imóveis o valor a pagar de IMT (e Imposto de Selo) irá incidir apenas sobre o diferencial dos imóveis permutados.
A permuta não implica necessariamente alterações ao contrato de crédito à habitação, dado que apenas muda o imóvel que serve de garantia. Contudo, é um momento que pode ser aproveitado para renegociar as condições, no quadro de uma possível mudança da relação de financiamento.
Por norma, o imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis e o imposto de selo são calculados sobre o valor patrimonial do imóvel. Na permuta, incide sobre a diferença dos valores dos dois imóveis. 

Se um estiver avaliado em 200 mil euros e o outro em 270 mil, o proprietário que adquire o mais barato fica isento de IMT, mas o outro deve pagá-lo sobre a diferença: 70 mil euros. Como se trata de habitação própria e permanente, consoante os valores do negócio e dos montantes do crédito, o reinvestimento é uma hipótese. Quanto a eventuais mais-valias, é preciso declarar os valores do negócio no anexo G do IRS. O Fisco faz as contas.  Trata-se, indiscutivelmente, de uma vantagem fiscal importante.
Contudo, com a aprovação do Orçamento do Estado, desde 1 de janeiro 2023, existe, uma limitação no cálculo do IMT, aplicável, por exemplo, à permuta técnica.
Ao contrário da tradicional, a permuta técnica implica a intervenção de três partes. Primeiro, decorre a permuta de dois imóveis entre dois intervenientes. Posteriormente, um desses imóveis é vendido a um terceiro interveniente. 
De acordo com o regime anterior, neste tipo de negócio, só se pagava o IMT sobre a diferença de valores. Porém, como atrás se refere, existe agora uma limitação relativa ao cálculo do IMT: se, no prazo de um ano, o primitivo permutante (ou seja, quem permutou inicialmente a casa) vender o imóvel, fica obrigado a liquidar o IMT sobre a totalidade, no prazo de 30 dias a contar da data de transmissão. 
RESUMO DOS PASSOS A DAR PARA PERMUTAR
A primeira condição é, obviamente, ser proprietário de uma casa e desejar contornar a clássica compra e venda, para acelerar o processo.
Encontrar um imóvel, maior ou mais pequeno do que o que se detém, que corresponda à localização, tipologia e construção pretendidas, pode não ser fácil. Uma pesquise na secção de permutas nos sites das imobiliárias poderá ajudar.
Os proprietários oficializam o negócio através do contrato-promessa de permuta, do qual deve constar o valor dos imóveis. O montante a pagar é igual à diferença de valor entre as duas casas.
Caso tenham sido constituídas hipotecas, os proprietários têm de solicitar ao banco o documento (distrate) que comprove que o crédito se encontra liquidado.
Relativamente aos documentos necessários temos: identificação de ambas as partes; certidão de teor de todas as inscrições ou descrições em vigor; caderneta predial urbana ou pedido de inscrição do prédio na matriz (modelo I do IMI); licença de utilização (para imóveis construídos após agosto de 1951) e prova de pagamento do IMT.
Após a assinatura do contrato-promessa ocorre a permuta, que pode ser realizada através de escritura notarial ou de documento particular autenticado.

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