O CONTRATO-PROMESSA DE COMPRA E VENDA

O processo de aquisição de um imóvel passa por várias estações, sendo o primeiro e verdadeiro momento o assumir de compromisso entre vendedor e comprador e a consequente celebração do Contrato-Promessa de Compra e Venda “CPCV”, pelo qual o primeiro promete vender e o segundo comprar nos termos definidos no contrato. 

Ter em atenção que CPCV não é um contrato cujo conteúdo possa ser totalmente definido pelas partes, porque existem normas legais imperativas que preveem consequências pela não verificação de certos requisitos.
O contrato-promessa de compra e venda “CPCV” é um contrato por via da qual o vendedor se obriga a vender e o comprador a comprar o imóvel objeto do contrato, nas condições definidas nesse contrato.
Com a celebração do CPCV o comprador poderá ficar com o direito de aceder ao imóvel se no CPCV se convencionar que opera a posse do imóvel, o comprador pode aceder ao mesmo a partir desse momento. Caso não fique convencionado quanto à posse do imóvel, ao comprador só é transmitida a chave com a celebração da escritura ou documento particular autenticado (a compra e venda do imóvel).
Quando é celebrado o CPCV, o comprador entrega ao vendedor um montante correspondente a uma percentagem do valor total da compra e venda, percentagem livremente fixada pelas partes, a que denomina “sinal”.
O pagamento do sinal, deve realizar-se imediatamente após a assinatura do CPCV, contudo é possível acordar o pagamento de várias parcelas, pois os montantes entregues pelo comprador ao vendedor antes da celebração do contrato de compra e venda, presumem-se como valor de sinal.
Se o comprador incumprir o contrato, o vendedor tem direito a fazer suas todas as quantias entregues até ao momento do incumprimento. Em alternativa, propor uma Ação Judicial contra o comprador que o obrigue a celebrar o contrato de compra e venda do imóvel.
Se o financiamento bancário for recusado e se essa questão não ficar devidamente aprovisionada no contrato, sim, pode entrar em incumprimento, razão pela qual nenhum CPCV deve ser assinado sem antes ser revisto por um Advogado, até porque a lei obriga que as assinaturas sejam reconhecidas. É necessário o reconhecimento de assinaturas do promitente vendedor e promitente comprador no CPVC. Um CPCV sem assinaturas reconhecidas não tem valor jurídico, ou seja, não é válido nem produz efeitos.
Se for vendedor a incumprir, o comprador pode propor uma Ação Judicial contra o vendedor que o obrigue a celebrar o contrato de compra e venda do imóvel ou, em alternativa, pode exigir que o vendedor lhe devolva o sinal já pago, em dobro. No entanto, quando é apenas uma das partes a não ter a sua assinatura reconhecida no contrato, esta não pode invocar a falta de reconhecimento em prejuízo da outra.
Também é possível e aconselhável registar a promessa de compra e venda no registo predial, pois caso o imóvel seja vendido a terceiros, o registo da promessa de compra e venda vai impedir que esse terceiro consiga registar a propriedade a seu favor. Mas para tal, é necessário atribuir efeitos reais ao Contrato. Se o CPCV não tiver efeitos reais, o comprador nunca poderá exercer o seu direito contra terceiros, mas somente contra o vendedor.
Pode usar uma minuta de CPCV disponibilizada pela agência imobiliária, mas a minuta da agência imobiliária pode não estar redigida de modo a abranger o  contrato que se pretende realizar, tornando-se demasiado genérica, mas como em qualquer circunstância, deve ser necessário o reconhecimento das assinaturas, que aconselhamos, aproveita-se a ocasião para que o advogado ou no Cartório Notarial analise a minuta disponibilizada e proceda em conformidade com as exigências.

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