TERRENO RÚSTICO: POSSO CONSTRUIR? É POSSÍVEL PASSAR PARA URBANO?

Atualmente comprar um terreno para construção parece estar a fazer parte da preferência dos portugueses, isto devido ao preço das casas estar a aumentar e construir a própria habitação tem vindo a ser mais rentável, porque tem geralmente custos mais baixos, uma vez que se pode adaptar a construção ao orçamento.

No entanto, é necessário ter em conta vários aspetos antes de se avançar com segurança para esta opção. 

Primeiro é necessário encontrar o terreno ideal, aqui muitas vezes surgem dúvidas, uma vez que mesmo estando à venda através de uma agência de mediação imobiliária, as descrições podem ser confusas e de difícil perceção.

Assim, o que significam as classificações habituais dos terrenos que encontramos nos anúncios?

  
Terreno urbano: solo parcial ou totalmente urbanizado ou edificado. Podem ser edifícios habitacionais, comerciais, industriais, serviços ou simplesmente terrenos afetos à urbanização; 
 
Terreno urbanizável: solos para futura construção, ou seja, espaços que podem vir a ser parcial ou totalmente urbanos. Sendo que, só é assim designado se estiver inserido numa zona com autorização para construção; 
 
Terreno rústico/não urbanizável: É utilizado para fins agrícolas, pecuários e/ou florestais e a sua urbanização só pode ocorrer em circunstâncias excecionais. 

Como saber se um terreno é rústico?

É a Autoridade Tributária que classifica os terrenos para fins tributários, e a Câmara Municipal, que determina a viabilidade de construção e as regras da mesma. 
Se tem como objetivo adquirir um terreno para construção, o primeiro passo será verificar junto da Câmara Municipal qual a sua classificação a nível municipal, consultando para esse fim o Plano Diretor Municipal (PDM), que integra o Plano Municipal de Ordenamento do Território (PMOT). É no PDM que poderá verificar as plantas do território e as suas condicionantes. 

Diferenças entre terreno rústico e urbano

Caso, após a consulta do PDM, o terreno esteja classificado como solo urbano, e não exista qualquer condicionante para a construção, terá de solicitar a alteração da classificação na Autoridade Tributária e pode apresentar o projeto de licenciamento na Câmara Municipal.

Por outro lado, caso se insira em solo rural, geralmente, a construção está proibida. Existindo algumas exceções, por exemplo no caso de obras com finalidade agrícola, quando comprovadamente integradas na gestão de explorações agrícolas (nomeadamente construções de apoio ou de armazenamento) ou obras de reconstrução, alteração ou ampliação até ao máximo de 20% da superfície de pavimento das edificações existentes e legais (com ligeiras variações dependendo do Município onde o terreno está inserido).

 

Como passar um terreno rústico para urbano?

Atualmente já não existe a possibilidade de passar um terreno que é classificado como rústico para urbano, devido ao Decreto-Lei nº25/2021 que só prolongou a possibilidade de os Municípios procederem às alterações dos seus planos municipais de ordenamento do território até ao dia 31 de dezembro de 2022.

Os solos passaram a partir desta data a ser apenas classificados como solo urbano – solo que está total ou parcialmente urbanizado ou edificado e, como tal, afeto em plano territorial à urbanização ou edificação – ou solo rústico – aquele que não é urbano e que se destina à exploração agrícola, pecuária, florestal, à conservação, à valorização e à exploração de recursos naturais, de recursos geológicos ou de recursos energéticos, assim como se destina a espaços naturais, culturais, de turismo, recreio e lazer ou à proteção de riscos, ainda que seja ocupado por infraestruturas. 

Os proprietários de terrenos classificadas como solo urbanizável tiveram até ao final do ano de 2022 para fazer aprovar as operações urbanísticas que pretenderam, uma vez que após esta data os terrenos que não tiveram projetos aprovados são agora requalificados como estando localizados em solo rústico.  

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ELEMENTOS DE IDENTIFICAÇÃO  DA ATIVIDADE DE MEDIÇÃO IMIBILIÁRIA:
À Teixeira de Almeida, Unipessoal Lda, foi emitida licença para o exercício da atividade de mediação imobiliária nº 12227-AMI a 10/5/2016.

ELEMENTOS DE IDENTIFICAÇÃO E DESCRIÇÃO DA ATIVIDADE DO INTERMEDIÁRIO DE CRÉDITO:

Denominação: Teixeira de Almeida, Unipessoal Lda

Sede Social: Rua Pedro Álvares Cabral, 261   6250-088 Belmonte

N.º registo junto do Banco de Portugal: 006308

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